V úvodním článku jsem Vám přinesl základní informace o hypotékách a přidal pár tipů jak ušetřit (viz. 1.článek). Dnes trochu jinak. Rád bych Vám poradil, jak v budoucnu na hypotéce neprodělat.

Zájmem každé banky je udržet si zákazníka a realizovat zisk. Vy chcete naopak co nejvíce ušetřit. Následující rady Vám pomohou udržet banku alespoň trochu na uzdě.

1) Rada 1: Čím méně hypoték, tím lépe

Pokud stavíte dům tak jako já, obvykle Vás čekají dvě velké investice - nákup pozemku a stavba domu. Jelikož se tyto dvě etapy časově rozcházejí, mnoho z nás to řeší dvěma úvěry. Tím se často nevědomky zaděláváte na budoucí problémy (níže vysvětlím). Pokud se podmínky na hypotéčním trhu mezi nákupem pozemku a výstavbou domu moc nezměnil, doporučuji zvážit sločení obou úvěrů v jeden. Mně se třeba podařilo uzavřít novou hypotéku za ještě lepších podmínek než byla ta původní. Výhody:

• Jen jedny poplatky za správu hypotéky
• Jednoduchost
• Flexibilita

2) Rada 2: Pozor na doby fixace úrokových sazeb

Tenta rada je obzváště důležitá v případě, že máte dvě hypotéky. Nastavte doby fixace tak, aby se Vám alespoň jendou za 7 let sešli. Právě a jen v tomto momentu jste totiž schopni se svými hypotékami něco radikálně udělat. Co můžete obvykle udělat na konci doby fixace?

• Splatit hypotéku částečně nebo plně
• Změnit počet let splácení
• Vyjednávat o nové úrkové sazbě na další období
• Změnit dobu fixace nové úrokové sazby
• Refinancovat hypotéční úvěr

V případě, že máte dvě hypotéky u nichž se konce doby fixace neprolínají (max 3 měsíce od sebe), jste ve svých prácech značně omezeni. V případě, že nezastavíte jinou nemovitost, nevyplatí se Vám uvažovat o refinancování dluhu. Proč?

• Nelze refinacovat jen jednu z hypoték.
• Horší pozice při vyjednávání o úrokových sazbách na další fixační období

Příklad:

• Mám dům s pozemkem v odhadní ceně 7 mil. Kč.
• Mám dvě hypotéky - první na koupi pozemku (1,5 mil. Kč) a druhou na stavbu domu (4 mil. Kč).
• Obě hypotéky jsem dostal od Hypoteční banky
• Konce dob fixací úrokových sazeb se nesektávají (obě jsou na 5 let a druhou hypotéku jsem si bral rok po první)

V případě, že chci úvěr nebo oba dva refinancovat u komerční banky, mám následující možnosti:

• Nový úvěr pokryje obě hypotéky. Nevýhoda = Hypoteční bance zaplatím vysoké penále za předčasné splacení hypotéky na stavbu domu (cca 6% z nesplacené částka za každý započatý rok do konce doby fixace).
• Refinancování pouze hypotéky na pozemek. Z logiky věci vyplývá:
  • Můj dům má hodnotu 7 mil. Kč
  • Zástava ve prospěch Hypoteční banky ve výši nesplacené části z hypotéky na stavbu - řekněme 3,7 mil. Kč
  • Zbytek cca 3,3 mil. Kč by mohl být použit na zástavu refinancovaného úvěru u Komerční banky
  • ALE: Komerční banka by byla zapsána v katastru nemovitostí až jako druhý zástavní věřitel za Hypoteční bankou. Většina českých bank odmítá roli až druhého zástavního věřitele, a tak je tato možnost v praxi nerealizovatelná.

Pokud pominu možnosti, že první hypotéku splatím z jiných zdrojů nebo že zastavím u Komerční banky jinou nemovitost, jsem prakticky odkázán na spolupráci s Hypoteční bankou. Banka si je Vámi navíc jistá, a tak Vám to osolí v podobě vyšší úrokové sazby na příští období. Prostě žádná konkurence = vysoké náklady pro Vás.

3) Rada 3 - Využijte služeb hypotečního poradce

Jak už jste z tohoto krkolomného článku pochopili problematika hypoték je věc složitá. Proto doporučuji, aby jste se již před slednáváním hypotéky svěřili do péče osobních finančních poradců, kteří Vám:

• představí kompletní nabídku na trhu,
• doporučí vhodnou variantu,
• vyjednají lepší podmínky u banky,
• pomohou s administrativou
• nebo dokonce dodají hypotéku na klíč

A to vše zdarma. Jejich odměnou je komise za slednání hypotéky, kterou by banka stajně vyplatila hypotečnímu bankéři, který s Vámi v bance hypotéku dohodl.

Tak držím palce.